Гостиница "Катерина Сити"
Шлюзовая наб., 6/1
русский | english|
главная апартаменты питание бронирование |
Офисы от "А" до "Я".
Офисы от "А" до "Я".
Театр начинается с вешалки. Первое впечатление о фирме дает ее
офис. При этом "жилье для бизнеса" в российской столице остается
самым дорогим в мире. Аренда скромного помещения на окраине стоит
$150 за 1 кв. метр в год. Ну а плата за роскошные апартаменты в
центре Москвы зашкаливает за $1000 за каждый "квадрат" в год.
Уолт Дисней свои первые мультфильмы рисовал буквально на
коленке в чулане, который он арендовал у небольшой фирмы по
торговле недвижимостью в Голливуде. Еще не было ни Микки-Мауса,
ни утенка Дональда. А до экранизации приключений Аладдина
оставалось целых 70 лет.
Сейчас всемирно известная корпорация Walt Disney Corp. владеет
громадным офисом в Голливуде, съемочными павильонами, по размеру
сопоставимыми с территорией государства Лихтенштейн, а также
сетью парков чудес - Диснейлендами.
Так что укоренившееся в России представление, что убогий офис
- признак умирающего бизнеса, неверно. На Западе ни один
начинающий предприниматель не будет, как это принято у нас,
большую часть своего первоначального капитала выкладывать за
дворец для своей конторы.
Тем не менее сегодня в Москве больше всего строится именно
самых дорогих офисных помещений.
На все четыре буквы.
Чтобы избежать вкусовщины в таком серьезном деле, как "жилье
для бизнеса", для офисных помещений на Западе, где любят все
ранжировать, была разработана специальная классификация.
От отелей с их "звездностью" она взяла строгий набор
критериев. А от привычной российскому автолюбителю категорий
водительских прав - буквенные обозначения.
Критерии, согласно которым офису присваивается та или иная
буква, то есть категория, очень просты. Во-первых,
местонахождение. То есть близость к центрам деловой активности и
крупным магистралям, а значит, и транспортная доступность. В
Москве данному условию отвечает только центр города.
Второй критерий - уровень предоставляемого сервиса:
достаточное число каналов связи, в том числе цифровых и
спутниковых, наличие охраны и возможность парковки, системы
вентиляции и кондиционирования воздуха.
Естественно, что в сегодняшней Москве ни один офис нельзя
признать полноценным, если рядом с ним невозможно припарковать
машину. Так что третий критерий - наличие автостоянки.
Четвертое - качество самого помещения, то есть уровень ремонта
и возможность свободной перепланировки. Последнее особенно важно.
Ведь, к примеру, в нотариальной конторе должно быть много
звуконепроницаемых перегородок: конфиденциальность того требует.
А в офисе инвестиционной компании "великие китайские стены" между
сотрудниками будут им только мешать.
В соответствии с этими четырьмя критериями офисы делятся на
четыре класса: A, B, C и D.
Однако не роскошная отделка, не грозная охрана и не большой
паркинг делают офис современным. Главное - наличие средств связи.
Чем больший объем информации необходим бизнесмену, тем более
высокого класса должен быть его офис. Ведь въехав в такое
помещение, можно приступать к работе сразу после расстановки
мебели и оргтехники: все необходимые телекоммуникации уже
подведены.
Самостоятельное оборудование офиса современными средствами
связи - дело достаточно дорогое. Особенно это касается цифровой
телефонной связи. Она принципиально отличается от обычной
качеством предоставляемых услуг: отсутствуют привычные для
отечественных абонентов помехи, когда в важный деловой разговор
вдруг вклинивается какая-нибудь баба Груша, которая начинает
делиться с закадычной подругой новым рецептом засолки огурцов. Но
главное, что дает цифровая телефонная связь,- это скорость
передачи информации. Особенно большое значение это имеет при
пользовании Интернетом.
Установка в офисе цифровой связи стоит $1500-2000 за каждый
телефонный номер. Такого рода услуги в Москве предоставляют фирмы
"Комбеллга" и "Комстар". Эти компании имеют свои каналы
международной и междугородной связи. Поэтому тарифы за разговоры
по цифровым телефонным линиям, особенно по межгороду, часто ниже
, чем у МГТС, примерно на 15-20%. Правда, абонентская плата у
этих телефонных компаний составляет $100-150 в месяц.
Высшая лига.
Самые обустроенные и дорогие офисы класса А, как правило,
расположены в едином комплексе с развитой инфраструктурой и
обязательно располагаются в престижных районах вблизи крупных
транспортных артерий (для Москвы это Центральный административный
округ и некоторые престижные магистрали вроде Ленинского
проспекта и проспекта Вернадского).
Всего 5-7 лет назад в российской столице этим требованиям
более-менее отвечал только один комплекс - Центр международной
торговли на Краснопресненской набережной, больше известный как
Хаммеровский центр.
Филипп Богданов, директор компании Noble Gibbons: "Только за
последний год было построено или реконструировано около 400 тысяч
кв. м офисов класса А, но спрос на них до сих пор превышает
предложение приблизительно в два раза".
Отсюда и высокая цена аренды таких помещений: от $800 до $1200
в год за метр. Так что по этому показателю Москва вырвалась в
лидеры. Ведь даже в одном из основных центров мирового бизнеса -
лондонском Сити - аренда 1 кв. м помещения класса А редко
превышает $1000 в год, в Нью-Йорке составляет около $650, а
Франкфурт со своими $475 на фоне российской столицы вообще
выглядит глухой провинцией.
Названная московская сумма включает почти все виды
обслуживания офиса, от охраны и уборки помещений до оплаты
коммунальных услуг. Правда, электричество и телефон оплачиваются
отдельно. Так что табличку "Уходя, гасите свет" нужно при
переезде в новый офис захватить с собой.
Во вновь построенных помещениях стартовые цены часто
значительно выше, но они быстро приходят в соответствие с
рыночными. Так, в недавно возведенном офисно-торговом центре
"Галерея "Актер" на углу Тверской улицы и Пушкинской площади
начальная стоимость аренды составляла $2200 за 1 кв. м, но потом
упала до $1200.
Идеальный московский офис класса А - это помещение в
отдельном, хорошо охраняемом офисном комплексе в центре города, с
подведенными телекоммуникациями, большой охраняемой автостоянкой
и подземным гаражом, где места, как правило, оплачиваются
арендаторами сверх аренды. Обязательна возможность свободной и
быстрой перепланировки помещений под каждого конкретного
заказчика. В комплексе, где находится такой офис, должен быть
свой бар, ресторан или кафе, лучше с заказом обедов в офис. А для
следящих за своим здоровьем служащих предусмотрены спортивные и
тренажерные залы. При отделке применяются дорогие материалы -
натуральный камень, дерево и т.п.
Самыми известными комплексами такого рода являются офисные
центры "Усадьба" (во дворе московской мэрии), "Красные холмы" (на
Краснохолмской набережной), "Балчуг центр" напротив Кремля и др.
По данным московских риэлторов, самым популярными из офисов
класса А на сегодняшний день являются блоки (то есть единое
пространство без колонн и перегородок, которое можно спланировать
на свой вкус) в 100-200 кв. м.
Следующую ступеньку в офисной иерархии занимают офисы класса
B. Для них не обязательна роскошь в отделке помещений и
расположение в самых престижных районах города. Зато и стоимость
аренды в них ощутимо ниже, чем в А-классе: аренда здесь обходится
в $600-800 за 1 кв. м в год, покупка - $2000-2500 за метр.
Обычно такие офисные центры расположены в серединной части
Москвы, между Садовым кольцом и Окружной железной дорогой. Или же
в центре, но в зданиях, которые изначально предполагалось
эксплуатировать иначе, потом их реконструировали под офисы. При
этом среди реконструированных зданий наибольшим спросом
пользуются так называемые дореволюционные доходные дома. Дело в
том, что в них несущими обычно являются только внешние стены. А
значит, возможна свободная перепланировка внутренних помещений.
Существенно влияет на цену и отсутствие у офисов класса B
необходимого числа парковочных мест. А подземные автостоянки в
них, как правило, не предусмотрены.
Тем не менее это достаточно комфортабельные и хорошо
отделанные помещения, снабженные всеми необходимыми средствами
связи и так называемыми системами жизнеобеспечения (кондиционеры,
вентилирование). Обязательно наличие охраны и собственного кафе.
В офисных центрах класса B вполне можно арендовать небольшие
помещения площадью 50-60 кв.м, которые в А-классе обычно не
предусмотрены.
Кстати, спрос на сравнительно небольшие помещения остается
стабильным: на офисы класса А и B площадью до 300 кв. м
приходится около 40% всех сделок.
НИИ ритуальных услуг.
Но не каждый предприниматель, особенно если он только начинает
разворачивать бизнес, готов расстаться с несколькими десятками
тысяч долларов за высококлассное помещение. Для таких клиентов
существуют офисы класса C и D.
Чтобы представить себе, что такое офис класса C, достаточно
зайти в любой бывший советский НИИ. Здесь рядом с оставшимся от
прежних времен стендом "Новости профсоюзной жизни" можно увидеть
указатели типа: "Фирма ритуальных услуг "Лучше нету того света",
оф. 421". Вход в здание будет охранять отставной прапорщик,
демобилизованный по возрасту сразу после советско-финской войны
1940 года. Лифт будет представлять собой слегка улучшенный
вариант клети, на которой горняки спускаются в шахту.
Ну а что касается собственно офиса ритуальной конторы, то он
может быть очень и очень приличным - отремонтированным на вполне
европейском уровне и со всеми необходимыми средствами связи.
Правда, системы вентиляции и кондиционирования арендатору в таких
помещениях придется налаживать за собственные деньги.
Место для парковки может отсутствовать. В лучшем случае -
разметка под нее в захламленном дворе этого самого НИИ. Такие
помещения есть практически во всех районах Москвы, в том числе в
центре.
Стоит такой компромисс между престижем и ценой $300-600 за
аренду 1 кв. м в год.
Сравнительно низкая цена делает офисы класса C
привлекательными для небольших фирм, особенно для работающих с
частными клиентами: туристических агентств, риэлторских и
рекрутинговых фирм и т.д.
Естественно, площадей класса C в Москве в несколько раз
больше, чем более дорогих офисных помещений. Достаточно
посмотреть на высотные "книжки" Нового Арбата, чтобы представить
себе, каков объем рынка офисов этого класса.
Класс D назвать полноценным офисом вообще можно с большим
трудом. Если к описанным выше "прелестям" бывшего советского НИИ
добавить аналогичную по качеству внутреннюю отделку (то есть то,
что было на месте ритуальной конторы до проведенного ею ремонта),
офис класса D встает перед глазами как живой. И искать такие
здания долго не приходится: безликими коробками из стекла и
бетона, построенными 20-30 лет назад, буквально утыканы все
основные московские магистрали за пределами центра.
Помещения этого класса нуждаются в полной реконструкции и
стоят от $150 за аренду 1 кв. м в год. Обольщаться низкой ценой
не стоит: ведь к сумме годовой аренды нужно добавить стоимость
ремонта, без которого в такой офис страшно приглашать даже самого
невзыскательного посетителя. Доведение до ума помещения класса D
(ремонт плюс подводка необходимых телекоммуникаций и систем
жизнеобеспечения) даже при самых скромных запросах обходится в
$250 за 1 кв. м.
Съемка по правилам.
Снять офис сейчас не проблема. Сотни риэлторских компаний с
удовольствием вам в этом посодействуют. Цены на их услуги
колеблются от 2 до 10% от суммы годовой арендной платы. Все
зависит от класса и размера помещения, на которое вы претендуете.
Офисами класса А и В традиционно занимаются иностранные
риэлторские компании, такие как Noble Giddons, DTZ, JLW, Western
Group, Hines и некоторые другие. Они имеют больший опыт в работе
с "дорогими" клиентами. Ведь основными арендаторами помещений
этого класса до недавнего времени были крупные международные
компании.
Менее престижные офисы - епархия российских агентств. Они
приносят меньше прибыли, с ними больше хлопот. Репутацию
российского агентства недвижимости проверить сложнее. Но прежде
всего нужно, естественно, спросить о наличии лицензии на
риэлторскую деятельность, поинтересоваться годом создания
агентства. Либо руководствоваться рекомендациями проверенных
знакомых.
Чтобы избежать неприятностей, при аренде и покупке офиса нужно
соблюдать несколько правил.
Во-первых, обязательно выяснить статус собственника помещения.
Если это правительство Москвы, то договор аренды подлежит
обязательной регистрации в Москомимущества.
Арендатор в регистрации заинтересован всегда, ведь без
официальной бумаги он не может списать потраченные на аренду
деньги в затраты, то есть в разряд расходов, с которых не
платится большая часть налогов (в частности налог на прибыль).
Владелец помещения хочет прямо обратного - договор не заключать,
а деньги арендатора перевести в офф-шорную зону. Это, кстати,
позволяет арендодателю не только избежать налогообложения, но и
держать арендатора на "коротком поводке". Ведь при таких условиях
есть возможность выгнать арендатора в любой момент. А все
вложенные им в реконструкцию и ремонт помещения деньги фактически
присвоить себе.
Еще до заключения договора арендатору необходимо проверить
права собственности арендодателя на помещение. Для ревизии
помещений, находящихся в муниципальной собственности, нужно
обратиться в Московскую регистрационную палату. Если в
федеральной - в Российскую.
Если арендодатель сам является собственником помещения, у него
должен быть документ, зарегистрированный в Москомимущества и в
Мингосимущества.
Проверив "полномочия", нужно сделать второй "страховочный"
шаг: указать в договоре реальную (а не заниженную) сумму сделки.
Дело в том, что аренда включается в себестоимость продукции, а на
сумму себестоимости уменьшается налогооблагаемая база. Таким
образом, вы будете платить меньше налогов.
И третье правило: стараться избегать субаренды, хотя в
настоящее время именно она и составляет львиную долю на рынке
офисных помещений. Дело в том, что при субаренде вы заключаете
договор не с прямым владельцем помещения. И если ваш посредник
(арендатор, так сказать, первой ступени) вдруг разорится, вам
придется оформлять договор заново - уже с непосредственным
владельцем помещения. И условия договора при этом могут
измениться для арендатора далеко не в лучшую сторону (например,
арендодатель потребует увеличения арендной платы). Хотя не
исключен и еще более неприятный вариант: владелец помещения вовсе
не захочет оставлять это помещение за вами и не станет заключать
новый договор об аренде.
И тогда у вас появится новый офис. Класса У - уличный.
Таблица 1.
Офисы класса А.
*1* - Название комплекса
*2* - Адрес
*3* - Ближайшая станция метро
*4* - Расстояние до метро (мин. пешком)
*5* - Общая площадь
*6* - Стандартная площадь этажа
*7* - Количество этажей
*8* - Максимальный размер блока
*9* - Срок сдачи в эксплуатацию (для строящихся объектов)
*10* - Минимальный срок аренды (лет)
*11* - Цена аренды 1 кв.м в год ($)
*12* - Цена продажи 1 кв. м ($)
*13* - Операционные расходы - охрана, фиксированные
коммунальные платежи, обслуживание систем безопасности и
т.п.- за 1 кв. метр в год ($)
*14* - Предоплата в случае аренды ($)
*15* - Сколько кв.м помещения приходится на одно парковочное место
1--------------2-------------------3-----------------4--5-----------6----------7----------8------9-------------10---------
"Смоленский Смоленская "Смоленская" 10 100 000 2000 17 20 000 январь 1998 5
пассаж" площадь
- Арбат, "Смоленская", 7 3000 600 5 3000 июнь 1998 0
36/2 "Арбатская"
- 1-й Щемиловский "Новослободская" 3 10 000 1300 6 6000 декабрь 1998 3-5
пер.
Центр ул. "Менделеевская" 1 30 000 1880 8 6000 март 1999 3-5
Мейерхольда Новослободская
- ул. Тимура "Парк культуры" 5 8700 1290 6 8000 август 1998 5
Фрунзе, 24
- ул. Большая "Смоленская", 7 6600 1100 5 6000 сентябрь 1997 5
Молчановка, 36 "Арбатская"
"Мосаларко ул. Марксистская "Таганская" 5 6300 900 7 5000 август 1998 3
Плаза"
"Петровское Петровский "Цветной бульвар" 5 11 000 1350 7 11 000 август 1998 6
подворье" бульвар
"Балчуг ул. Балчуг "Новокузнецкая" 7 29 000 нет данных нет данных 18 000 март 1999 нет данных
центр"
"Остоженка" ул. Остоженка "Кропоткинская" 5 19 000 1000 9 7000 октябрь 1998 5
"Зенит" проспект "Юго-Западная" 5 100 000 8000 22 60 000 ноябрь 1998 3-5
Вернадского
"Олимпик проспект "Проспект Мира" 1 2000 500 12 5000 сдан 3
плаза" Мира
"Садовническая ул. "Новокузнецкая" 7 4250 599 8 3500 Сдан 5
3" Садовническая
Полянка бизнес ул. Большая "Полянка" 3 1270, 1600, 420, 400, 2, 4, 3, 4 5100 сдан нет
парк Полянка 1050, 1180 350, 295
(4 корпуса)
"Щепкина" ул. Щепкина, "Проспект Мира" 10 7500 900 8 4300 ноябрь 1998 3
42
"Павелецкая площадь Павелецкого "Павелецкая" 2 13 000 1500 12 1500 июль 1998 5
плаза" вокзала
"Зачатьевский 3-й Зачатьевский "Кропоткинская", 7 4350 959 4 4350 июль 1998 3
переулок" пер., 5 "Парк культуры"
"Риверсайд" Космодамианская "Таганская", 5 10 000 808 1 808 Сдан 5
набережная "Павелецкая"
"Николоямская Николоямская, 13 "Таганская" 3 нет данных 1300 7 3460 сдан 5
ул."
"Аптекарский Аптекарский "Проспект Мира" 5 2101 908 3 2101 июль 1998 5
огород" пер., зд. 1
"Аптекарский Аптекарский "Проспект Мира" 5 1005 1005 3 1005 сдан 5
огород" пер., зд. 2
1--------------11-------------12---------13---------14-------------15-------------
"Смоленский 800 нет 110 15 100
пассаж"
- нет 2549 0 0 150
- 750 нет нет данных 12 нет данных
Центр 750 нет нет данных 12 нет данных
Мейерхольда
- 750 Нет Нет данных 12 Всего 39 мест
- 770 нет данных 105 12 всего 30 мест
"Мосаларко 700 Нет 105 12 нет данных
Плаза"
"Петровское 850 нет нет данных нет данных нет данных
подворье"
"Балчуг нет данных нет нет данных нет данных Всего 300 мест
центр"
"Остоженка" 780 нет 11 012 Всего 84 места
"Зенит" 550 нет нет данных нет данных 1000
"Олимпик 650 нет 100 3 нет данных
плаза"
"Садовническая 750 нет нет данных 12 30
3"
Полянка бизнес нет 3300 нет данных нет данных 30 мест
парк
(4 корпуса)
"Щепкина" 750 нет 100 12 нет данных
"Павелецкая 800 нет 125 12 25
плаза"
"Зачатьевский 775 нет 100 12 145
переулок"
"Риверсайд" 750 нет 125 15 90
"Николоямская 700 нет 70 12 нет данных
ул."
"Аптекарский 800 нет 120 6 70
огород"
"Аптекарский 800 нет 120 6 70
огород"
Данные для таблицы предоставлены компаниями Noble Gibbons и
"Контакт".
Таблица 2.
Примерная стоимость аренды офисов класса B.
*1* - Район
*2* - Общий объем сдаваемых в аренду площадей, кв.м
*3* - Средняя ставка аренды ($ за 1 кв.м)
1-------------------2-------3-----
В пределах Садового
кольца и по
набережным
Москвы-реки в
пределах
Центрального АО 250 000 680
Северо-Восточный АО 170 000 575
Юго-Восточный АО 105 000 570
Южный АО 102 000 585
Юго-Западный АО 145 000 580
Северо-Западный АО 130 000 590
Западный АО 83 000 590
Восточный АО 75 000 565
Северный АО 115 000 590
ОЛЕГ ДЯТКЕВИЧ, ПЕТР ЗАХАРОВ, ВЛАДИМИР КАЛМАНОВ, ЮЛИЯ РОШЕК.
Данные для таблицы предоставлены компаниями Noble Gibbons и
"Контакт".
|